以樓聚產(chǎn)，以商招商——合肥市重點區(qū)域商業(yè)樓宇經(jīng)濟研究

研究背景

  商業(yè)樓宇是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟也是城市經(jīng)濟的重要組成部分，吸引著越來越多的“眼球”。本研究擬通過對合肥市廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、濱湖區(qū)重要商業(yè)樓宇的運營發(fā)展情況進行若干維度的分析，挖掘商業(yè)樓宇經(jīng)濟運行規(guī)律，以此為地方產(chǎn)業(yè)招商引資探尋新的思路。

研究過程

廬陽產(chǎn)發(fā)以廬陽區(qū)逍遙津、三孝口、雙崗、亳州路、四里河五個街道56座商業(yè)樓宇，蜀山區(qū)（含政務(wù)區(qū)）置地廣場、琥珀五環(huán)國際、華潤大廈、百利中心、新地中心等20座商業(yè)樓宇，包河區(qū)（含濱湖區(qū)）信達(dá)·好第坊、融城大廈、合肥要素市場等18座商業(yè)樓宇，共計94座重點商業(yè)樓宇為分析樣本。通過摸排走訪和實地調(diào)研多家寫字樓入駐企業(yè)及物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，以工商信息注冊登記于上述區(qū)域的在業(yè)及存續(xù)公司作為基礎(chǔ)分析標(biāo)的，從租金、物業(yè)、交通、企業(yè)入駐率及企業(yè)行業(yè)歸類等角度作重點研究。

研究觀點

整體看，目前合肥市重點商業(yè)樓宇總量呈現(xiàn)增長狀態(tài)，供給大于需求，存在一定的空置情況；同時，合肥市寫字樓市場整體亦呈區(qū)域性發(fā)展格局。其中，物業(yè)、交通、區(qū)位等方面是影響寫字樓租金和企業(yè)入駐率的重要因素（注：因樣本量相對有限，本報告研究數(shù)據(jù)結(jié)論僅針對上述區(qū)域94座樓宇）。

  一重點寫字樓租金水平分析
       通過挖掘安居客、鏈家、58同城等多平臺數(shù)據(jù)，對94座樓宇租金進行分級別、分區(qū)域、分梯隊歸因分析。目前全市商業(yè)樓宇單平米租金區(qū)間約為41-65.9元/月，其中廬陽區(qū)平均單位租金為45-75元/m2/月，蜀山區(qū)平均單位租金為50-75元/m2/月，政務(wù)區(qū)平均單位租金為54-100元/m2/月，包河區(qū)平均單位租金為39-57元/m2/月，濱湖區(qū)平均單位租金為39-60元/m2/月。廬陽區(qū)租金水平整體位列中游，北一環(huán)及市中心區(qū)域商業(yè)地段具有較高吸引力，新舊寫字樓租金差距明顯。以華潤大廈、百利中心、置地廣場等項目為代表的政務(wù)區(qū)，目前租金水平相對較高，其中百利中心租金為110元/m2/月，華潤大廈租金為100元/m2/月左右；濱湖區(qū)隨著配套商圈和交通設(shè)施的逐步完善，租金水平發(fā)展迅速。

  從上述區(qū)域看，影響租金價格的因素主要包括：

1.區(qū)位因素

如萬科中心、正奇金融廣場、祥源廣場、財富廣場分別受益于廬陽區(qū)四里河軸線商圈、臨泉路軸線商圈、北一環(huán)軸線商圈發(fā)展紅利，整體租金水平較高；華潤大廈、百利中心等高檔寫字樓處于政務(wù)區(qū)天鵝湖中央商務(wù)核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯，已形成高品質(zhì)商業(yè)樓宇的集聚效應(yīng)。

2.寫字樓硬件

交通便利、純寫字樓的租金價格高于商業(yè)加住宅寫字樓項目，如置地廣場、百利中心的租金明顯高于安糧城市廣場、琥珀五環(huán)城等項目。數(shù)據(jù)顯示，樓宇形象、辦公環(huán)境、硬件等問題將導(dǎo)致顯著的租金差，租金30元/㎡/月以下項目多集中在交通不便、設(shè)施過于陳舊、商務(wù)氛圍不濃厚的寫字樓。

 二重點寫字樓物業(yè)分析

通過對廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、濱湖區(qū)寫字樓物業(yè)公司走訪調(diào)查來看，合肥市中高端樓宇的物業(yè)管理水平相對較好，多家物業(yè)公司位列合肥市十大物業(yè)品牌，如萬科中心、悅方IDMALL、綠地藍(lán)海、萬科金域采用的物管公司為萬科物業(yè)，徽商總部國際、合肥要素市場采用的為長城物業(yè)，琥珀五環(huán)城、中汽大廈均為保利物業(yè)，百利中心、安糧城市廣場均為綠城物業(yè)，置地廣場、華潤大廈采用的為自有物業(yè)，分別為信聯(lián)物業(yè)和華潤物業(yè)。綜合94所重點樓宇中，超五成采用的是具備一級資質(zhì)的物管公司，一定程度上保障了樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

三重點寫字樓交通情況分析

 除租金、商圈、物業(yè)等因素外，交通的便利程度是長期影響寫字樓商業(yè)價值的重要因素。上述區(qū)域中高端寫字樓均是圍繞交通主干道進行布局。

 廬陽區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的56座寫字樓中，中高端寫字樓集中在長江中路沿線、北一環(huán)沿線、步行街商圈和四里河商圈,包括百大CBD寫字樓、銀泰中心寫字樓、萬科中心、祥源廣場、東怡金融廣場等。

圖片來源：《2019年廬陽區(qū)樓宇經(jīng)濟研究》

正在建設(shè)中的合肥金融廣場未來將成為廬陽區(qū)高端商業(yè)寫字樓的重要發(fā)力點，擬塑造成為長三角金融、科技、總部經(jīng)濟區(qū)域集聚區(qū)。該項目東靠萬科森林公園，西鄰南淝河，北臨二環(huán)路，南倚廬州公園。由市、區(qū)兩級政府核心平臺負(fù)責(zé)開發(fā)，是2019年、2020年連續(xù)兩年市政府工作報告明確要求重點建設(shè)的金融集聚區(qū)項目，是長三角G60科創(chuàng)走廊金融科技產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)載體，是安徽省金融總部集聚區(qū)核心承地。 

 在包河區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的18座寫字樓中，位于馬鞍山路和徽州大道兩側(cè)的商務(wù)寫字樓14個，占比77.77%，包括信達(dá)·好第坊、融城大廈、千城商業(yè)廣場、合肥要素市場、富廣大廈、東方廣場、綠地瀛海大廈等。蜀山區(qū)統(tǒng)計調(diào)查的20座寫字樓中，位于潛山路和金寨路兩側(cè)的商務(wù)寫字樓13個，占比65%，包括百利中心、新城國際、華潤大廈、綠地藍(lán)海、新華國際、中辰國際、安糧城市廣場等。

 四重點寫字樓空置率入駐率分析

截至2020年底，受新冠疫情影響，合肥寫字樓空置率小幅上升，目前整體空置率約為39%，其中廬陽區(qū)約35%、政務(wù)區(qū)約34%、蜀山區(qū)約37%、包河區(qū)約43%、高新區(qū)約41%、濱湖區(qū)約43%、其他區(qū)域約39%。

物業(yè)和商圈是影響重點商業(yè)樓宇入駐率及空置率的重要因素。具備高質(zhì)量物業(yè)管理、處于核心商圈、交通便利、樓宇規(guī)劃設(shè)計優(yōu)良的重點寫字樓的空置率相對較低。以萬科物業(yè)在全市服務(wù)的8家重點寫字樓為例，目前空置率普遍維持在20%以下。

 廬陽區(qū)重點寫字樓中近60%調(diào)研樓宇處于90%入駐率水平，包括萬科中心、財富廣場、祥源廣場、CBD寫字樓等。政務(wù)區(qū)重點寫字樓的整體入駐率水平也相對較高，其中保持90%以上入駐率的寫字樓主要包括蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場、華潤大廈、百利中心、華邦I(lǐng)CC 超高層、新城國際等。部分寫字樓樓宇由于業(yè)主方鎖定租金門檻等原因，導(dǎo)致企業(yè)入駐率相對較低。

五重點寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)類型分析

 以樣本樓宇中包河區(qū)、濱湖區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、廬陽區(qū)在業(yè)及存續(xù)公司作為分析標(biāo)的，按照行業(yè)聚集度分類標(biāo)準(zhǔn)進行分類：

01行業(yè)聚集度高

主要行業(yè)占比在30%以上，產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模明顯的樓宇

02行業(yè)聚集度中等

主要行業(yè)占比在20%-30%之間的樓宇

03行業(yè)聚集度低

行業(yè)占比均在20%以下，行業(yè)分散的樓宇。

  得出數(shù)據(jù)如下：入駐企業(yè)行業(yè)聚集度高的寫字樓共25座、行業(yè)聚集中等的寫字樓共34座、行業(yè)聚集度低的為35座。由于該部分樣本數(shù)據(jù)較大，行業(yè)歸類以各企業(yè)在工商注冊部門登記條目為準(zhǔn)。

其中，據(jù)各企業(yè)工商信息登記數(shù)據(jù)顯示，廬陽區(qū)重點寫字樓入駐企業(yè)的歸屬行業(yè)集中在金融業(yè)（37%)、建筑業(yè)（17%）和零售及居民服務(wù)業(yè)（13%），多分布于步行街商圈及市府廣場周邊。包河區(qū)18座重點商業(yè)樓宇的10024家入駐企業(yè)和蜀山區(qū)20座重點商業(yè)樓宇的10262家入駐企業(yè)，所屬行業(yè)均集中在批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)，占比分別達(dá)到55%和49%。

 

六重點寫字樓租賃市場研究總結(jié)

1.適當(dāng)保證自持率有助于寫字樓精細(xì)化管理

 以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓，在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現(xiàn)卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實力和豐富的運營經(jīng)驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細(xì)化管理帶來直接正面影響。

2.可借助物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實現(xiàn)樓宇以商招商

 物業(yè)服務(wù)機構(gòu)可成為寫字樓以商招商的助力，如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、華潤物業(yè)等均已積累高精度優(yōu)質(zhì)客戶地圖，在對服務(wù)的寫字樓招商工作中，借助存量客戶鏈，打通上下游產(chǎn)業(yè)客戶鏈，進而瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)靶向。

3.形象、價格、地段是辦公選址的重要因素

寫字樓的地段、價格和形象是企業(yè)租賃選擇考慮的關(guān)鍵因素。在所研究的94座重點商業(yè)樓宇中，交通的便利性成為企業(yè)租賃考慮的重點因素。

4.智能化或成為樓宇競爭力的主要因素

以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓，在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現(xiàn)卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實力和豐富的運營經(jīng)驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細(xì)化管理帶來直接正面影響。

圖文：投資部

審核：吳   鋒